MEWASPADAI KERUSAKAN KONSTRUKSI BANGUNAN AKIBAT GEMPA.

Indonesia sebagai salah satu negara dengan frekeunsi gempa yang sering karena terletak di wilayah pertemuan dua circum /sesar tentu harus waspada terhadap akibat yang ditimbulkan oleh gempa tersebut.Bagian yang paling nyata terlihat kerusakannya akibat gempa adalah konstruksi bangunan, apapun jenis bangunan itu dan kegunaannya.

Departemen Pekerjaan Umum juga telah merilis peta Zona Gempa Wilayah Indonesia yang terbaru pada tahun 2010, seperti dibawah ini.

Peta ini berguna untuk mendesain konstruksi bangunan yang tahan gempa.Daerah dengan warna biru muda adalah dengan frekuensi gempa yang rendah ( Kalimantan dan sebagian Sumatara wilayah timur ), sedangkan yang paling tinggi frekuensinya adalah dengan warna coklat tua.(berada di wilayah Papua dan sebagian Sulawesi ).Sehingga dengan pedoman tersebut kita dapat menentukan besarnya beban/gaya gempa untuk melakukan perhitungan konstruksi bangunan tahan gempa.

Untuk mendesain kontruksi bangunan tahan gempa perlu memperhatikan mengenai " daktilitas struktur ". Pada tingkatan Daktilitas Terbatas ada 3 hal yang harus diperhatikan sebagai berikut :

1. Pada gempa rendah , maka kondisi bangunan harus tetap utuh/tidak rusak sama sekali.

2. Pada gempa menengah, maka hanya element non struktur yang boleh mengalami kerusakan, seperti facade dan ornamen-ornamen arsitektural.

3. Pada gempa besar, maka element struktur boleh mengalami kerusakan, tetapi tidak boleh terjadi "keruntuhan yang bersifat getas" ( keruntuhan tiba-tiba ). Sehingga masih ada waktu untuk menyelamatkan penghuninya.

Element struktur pada suatu konstruksi biasanya terdiri atas kolom,balok dan dinding geser (shear wall ).Pada saat terjadi gempa semua element struktur ini akan menerima beban akibat gempa.Bagian yang perlu diwaspadai adalah pada " beam column joint ",karena pada bagian ini terjadi "beban bolak-balik " yang mengakibatkan terjadi tegangan tekan dan tegangan tarik yang silih berganti.Jika pada " beam column joint" ini tidak mampu menahan tegangan yang timbul maka akan terjadi keruntuhan yang bersifat getas, dan sangat berbahaya bagi penghuninya.

Untuk itu perlu ada perlakuan khusus pada disain "beam column joint" ini terutama "reinforcementnya" ( penulangan )  sehingga bisa bersifat daktile.

 Gambar pembesian beam column joint.

Foto terjadinya kerusakan pada beam column joint.

 Dengan meilihat ulasan diatas maka beberapa hal yang perlu diwaspadai adalah sebagai berikut:

1.  Lokasi bangunan. Letak / lokasi bangunan menentukan besar - kecilnya gempa yang akan terjadi.Daerah dengan frekuensi gempa rendah tentu skala gempa yang terjadi akan lebih kecil dari pada daerah dengan frekuensi gempa menengah ataupun tinggi.Skala gempa dapat ditentukan dengan skala Ricther atau MMI ( Modify Marcalli Intensity ).Dengan demikian bangunan yang berada pada zona menengah s/d tinggi harus lebih waspada terhadap konstruksi bangunannya terhadap bahaya gempa.
2. Beam Column Joint. Sistem penulangan dan pengecoran pada beam column joint harus dipastikan dapat menahan gaya-gaya dan tegangan yang terjadi akibat gempa.Pada saat disain struktur maka konsultan perencana struktur harus menyampaikan presentasi yang dapat menyatakan bahwa sistem beam column joint ini sudah benar dan aman.
3. Bangunan rumah pada daerah dengan zona menengah s/d tinggi . Pada daerah ini harus dipastikan bahwa konstruksi bangunannya harus sudah memenuhi pedoman bangunan tahan gempa yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum.Misalnya untuk rumah tinggal tidak bertingkat minimal terdapat tie beam,kolom praktis dan ring balk sebagai penahan gaya dan tegangan akibat gempa.Jika mengunakan konstruksi kayu maka pada sambungannya harus mengunakan pasak dari bahan besi.
4. Konstruksi Bangunan Bertingkat Yang Tipis.Suatu bangunan bertingkat yang dikatakan tipis jika perbandingan lebar dan tinggi lebih besar atau sama dengan 1:5. Pada bangunan type ini maka kemungkinan terjadinya getaran akibat gempa akan lebih tinggi dibandingkan dengan bangunan dengan perbandingan lebar dan tinggi kurang dari 1:5. Getaran yang tinggi mengakibatkan terjadinya tegangan tambahan pada element struktur dibandingkan jika tidak terjadi getaran.Getaran yang tinggi bisa menambah tegangan geser pada element struktur ( kolom dan balok ). Sehingga pada bagian ini perlu dilakukan tambahan pembesian untuk antisipasi tambahan tegangan geser ini.Sedangkan Shear Wall-nya sendiri juga harus dapat meredam supaya tidak terjadi " defleksi horisontal " yang berlebihan.Karena defleksi ini dapat menambah terjadinya moment lentur pada kolom dan balok.Jika element struktur tidak mampu menahan moment lentur ini maka akan terjadi keretakan struktur yang dapat menjadi sumber keruntuhan.
5. Pondasi. Mengapa pondasi juga perlu diperhatikan.Pada saat terjadi gempa maka struktur tanah akan mengalami gunjangan dan dapat terjadi " liquifaction" ( tanah menjadi cair). Jika tipe pondasi tidak diantisipasi terhadap pengaruh ini maka akan terjadi keruntuhan pada pondasi. Sebagai contoh bangunan dengan pondasi type tapak yang dangkal, maka jika terjadi "liquifaction" pondasi akan bergeser atau ambles, tentu dengan kondisi ini bangunan diatasnya akan mengalami kerusakan.Dengan demikian maka pada daerah dengan zona gempa menengah s/d tinggi analisa pondasi terhadap beban gempa perlu dilakukan.

  

Referensi :
Pedoman Perencanaan Bangunan Tahan Gempa Departemen PU, dan pengalaman pribadi.

PERANAN MANAJEMEN KONSTRUKSI PADA PROYEK KONSTRUKSI

Pada suatu proyek konstruksi tentu akan banyak melibatkan berbagai pihak pada pelaksanaanya,yaitu mulai dari kontraktor sipil & arsitektur, kontraktor M/E, kontraktor plumbing, kontraktor air conditioner, kontraktor waste & water treatment, kontraktor pondasi dan juga konsultan mulai dari konsultan arsitektur, konsultan struktur, konsultan MEP, dan konsultan interior.

Untuk memastikan bahwa semua konsultan dan kontraktor yang terlibat pada proyek konstruksi dapat bekerja sebagai suatu team yang baik, sehingga tujuan proyek konstruksi tersebut dapat tercapai maka diperlukan suatu bentuk organisasi pada proyek konstruksi.

Ada bebepa type organisasi proyek konstruksi.

Type Traditional/konventional, type  Turn Key,type  Swakelola  dan type Manajemen Konstruksi.

Kita lihat bagan tiap type dibawah ini :

A.Type Tradisional/Konvensional

B. Type Turn Key

C. Type Swakelola

D. Type Manajemen Kontruksi.
untuk marketing agent adalah optional tergantung jenis proyek, biasanya untuk yang komersial seperti mall, apartemen, dan hotel yang strata title

Pada tulisan ini hanya akan dibahas untuk type Manajemen Konstruksi, karena akan diuraikan peranan MK ( Manajemen Konstruksi ) pada pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Sedangkan untuk team Manajemen Konstruksi sendiri terdapat beberapa macam bentukannya.

-          Konsultan Profesional    : Konsultan berbadan usaha yang khusus bergerak pada manajemen konstruksi.

-          Full Owner Team              : Pemilik proyek merekrut professional pada bidang sipil, arsitek dan MEP mulai level engineer sampai dengan manajer, kemudian membentuk team MK.

-          Team Gabungan               : Pemilik proyek hanya merekrut profesional yang ekspert pada bidang MK pada level Manajer, sedangkan level engineernya diambilkan dari team konsultan sesuai bidangnya dan bekerja di site office dengan kontrak tertentu.

Keunggulan dan Kelemahannya.

Mengunakan Konsultan .

Keunggulan  :

-          Praktis, pemilik proyek cukup mempelajari company profile konsultan MK dan diundang untuk presentasi memaparkan prosedur kerjanya , personal-personalnya dan harga yang ditawarkan. Dari sini jika dilihat “ capable” maka dapat dipilih.

-          Pembayaran untuk team MK ini adalah tetap selama masa proyek  dan pengeluaran ini dapat dijadikan komponen biaya(expense). Selain itu perusahaan/pemilik proyek tidak ada kewajiban lain terhadap personil team MK ini.

-          Personil dapat dilakukan pengantian jika dilihat kurang cakap dalam menjalankan tugasnya.

-          Karena banyak konsultan MK, maka dapat memilih yang paling baik.

Kelemahan :

-          Jika pemilik proyek menyerahkan sepenuhnya kontrol proyek dilapangan pada konsultan MK, rawan terjadi penyimpangan.

-          Jika konsultan MK pada saat awal kurang bisa menempatkan diri dalam proyek, maka akan menjadi kurang wibawa dihadapan para kontraktor.

-          Kadang-kadang terdapat konsultan MK yang agak susah dikendalikan.

-          Perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

        Full Owner Team.

        Keunggulan :

-           Pengendalian team lebih mudah karena merupakan karyawan dari pemilik proyek.

-          Penyimpangan dalam kontrol proyek lebih dapat diminimalkan , karena mempunyai visi yang sama.

-          Lebih punya wibawa terhadap kontraktor-kontrator yang terlibat dalam proyek.

-          Team ini dapat dialihkan menjadi pengelola bangunan pada saat gedung beroperasi ( Property Management).

Kelemahan :

-          Jika pada saat awal belum mempunyai karyawan yang mempunyai kualifikasi yang dibutuhkan dalam team MK maka perlu melakukan proses perekrutan dan pelatihan yang biasanya memakan waktu agak lama.

-          Beban biaya untuk team ini tidak dapat tetap setiap bulannya, tergantung komponen dalam gaji dan kompensasi lainnya,pencatatan dalam akutansi agak sedikit lebih rumit.

-          Jika pemilik proyek,mempunyai berbagai jenis proyek maka diperlukan team sesuai dengan kebutuhan proyek ( akan ada banyak team ).

Team Gabungan.

        Keuntungan.

-          Hanya perlu tenaga pada level atas ( Manajer Proyek ), sehingga lebih mudah dalam hal perekrutan.

-          Anggota team dapat dipilih dari karyawan konsultan yang dianggap baik dan kompeten.

-          Punya kewibawaan dan visi yang hampir sama dengan Full Team Owner, sehingga penyimpangan dalam kontrol proyek juga dapat diminimalkan

-          Anggota team lebih paham terhadap perencanaan yang ada, karena berasal dari konsultan yang mengerjakan perencanaan tersebut.

-          Tidak terlalu benyak mengeluarkan biaya untuk beban karyawan. Anggota team dari konsultan dapat dibicarakan diawal sehingga dapat dimasukkan dalam kontrak kerjasama.

Kelemahan :

-          Project Manager perlu komunikasi dan leadership yang lebih baik,karena mengatur team dari beberapa konsultan yang berbeda.

-          Biaya konsultan akan sedikit lebih mahal, karena harus menempatkan tenaganya di site office.

-          Masih perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

Dari berbagai macam bentukan team MK tadi maka peranan utama dapat diuraikan sebagai berikut:

1.       Sebagai wakil pemilik proyek dalam pengelolaan, pengendalian dan pengawasan proyek sehingga tujuan proyek dapat tercapai.

2.       Melakukan kontrol terhadap kualitas pekerjaan kontraktor, sesuai dengan specifikasi yang ditentukan, fungsi sebagai pengendalian mutu.

3.       Melakukan pengendalian waktu pelaksanaan dan mengambil langkah –langkah yang diperlukan jika terjadi keterlambatan pekerjaan, fungsi sebagai pengedalian waktu.

4.       Melakukan evaluasi terhadap perencanaan yang ada untuk mendapatkan produk proyek konstruksi yang optimal yang memperhatikan efek atau antisipasi pada saat bangunan dioperasionalkan.

5.       Melakukan kontrol tehadap pelaksanaan dilapangan sehingga tidak terjadi banyak “ Variation Order ( pekerjaan tambah /kurang) yang diakibatkan oleh perbedaan persepsi antar kontraktor, fungsi sebagai pengendalian biaya.

6.       Melakukan review terhadap pekerjaan tambah/kurang yang diakibatkan penyesaian disain, sehingga volume dan biaya sesuai dengan estimasi dari Konsultan Quantity Surveyor, dengan specifikasi yang sama.

7.       Memastikan bahwa semua sistem dalam bangunan dapat berfungsi dengan baik dengan meminta testing commissioning yang benar kepada kontraktor terkait.Sehingga pada saat operasional tidak terjadi masalah.

8.       Memberikan masukan –masukan yang perlu, guna meningkatkan fungsi bangunan dilihat dari sisi penguna bangunan nantinya.

9.       Melakukan koordinasi dengan instasi terkait untuk memastikan bahwa segala jenis perijinan yang diperlukan telah selesai atau tidak ada kendala dalam prosesnya.

10.   Jika MK ini jenis Full Team Owner , maka dapat mempersiapkan organisasi pengelola dan estimasi biaya-biaya yang terkait seperti pada komponen cleaning service, security,dan parking.

Jika dilihat dari beberapa peranan tersebut,maka fungsi MK dalam manajemen proyek lebih banyak pada : pengarahan ( directing ), pengawasan ( supervision ), pengendalian ( controlling ) & koordinasi ( coordinating ).

Disarikan dari pengalaman pribadi dan beberapa literatur.

BAGAIMANA NILAI INVESTASI PROPERTI BISA TUMBUH.

Pembelian rumah atau tanah ada kecenderungan untuk memperhitungkan nilai investasi pada properti tersebut dimasa depan.Ada beberapa hal yang mempengaruhi pertumbuhan investasi rumah atau tanah.

•   Aktivitas pembangunan

Pembangungan fasilitas umum dapat mendorong naiknya nilai investasi rumah atau tanah.Fasilitas umum bisa berupa rumah sakit, mall, sekolah, ruko, dan pasar. Jika disekitar lokasi tanah atau rumah yang akan dibeli terdapat aktivitas tersebut maka kedepan dapat dipastikan nilai investasinya akan naik.

• . Pembangunan infrastruktus jalan.

Infratruktur jalan yang baik dan terencana akan memudahkan akses pada suatu area. Termasuk juga pembangunan jalan tol. Kegiatan ini dapat mendongkrak nilai investasi.

• .Nama Pengembang.

Jika rumah atau tanah tersebut terletak pada lokasi suatu komplek, maka nama pengembang akan ber    pengaruh terhadap nilai investasinya. Jika pengembang tersebut terkenal maka akan mendorong kenaikan    nilai investasi.

• .Penghuni pada suatu komplek.

Faktor penghuni warga asing dapat meningkatkan nilai investasi.Seperti di Bali suatu lokasi yang banyak    dihuni warga asing maka harga tanah atau rumah akan tinggi.

• . Zoning disekitarnya.

Jika disekitar komplek perumahan dikepung suatu pemukiman yang padat dan kumuh maka akan sulit nilai    investasinya berkembang.Hal ini karena ada kekhawatiran timbulnya gap yang mengarah pada aspek sosial

• . Riwayat Lokasi.

Riwayat lokasi juga dapat mempengaruhi tumbuhnya nilai investasi tanah atau rumah. Suatu lokasi yang    selalu terjadi banjir atau rawan kejahatan misalnya , akan dapat memperlambat laju kenaikan investasi.

( Disarikan dari beberapa referensi )