KONSTRUKSI DIAFRAGMA WALL / DIAPHRAGM WALL CONSTRUCTION.

Pendahuluan.

Diafragma Wall sebenarnya adalah merupakan konstruksi dinding penahan tanah ( retaining wall ), yang membedakan dengan konvensional retaining wall adalah pada metoda pelaksanaan dan kelebihan lain yang tidak diperoleh pada dinding penahan tanah sistem konvensional. Namun demikian terdapat beberapa kelemahan yang harus diperhatikan sehingga tidak mengakibatkan terjadinya gangguan pada saat bangunan dioperasikan.

Pada umumnya dinding penahan tanah dipakai untuk kontruksi bangunan dibawah permukaan tanah (basement ) atau penahan tebing supaya tidak longsor atas beban diatasnya dan mungkin bangunan khusus misalnya bunker.

Metoda pelaksanaan Diafragma Wall

A.      Persiapan.

Persiapan diperlukan agar pada pelaksanaan utama diafragma wall dapat berjalan dengan baik dan lancar sehingga waktu penyelesaian pekerjaan dapat sesuai jadwal dengan kualitas yang baik. Beberapa hal berikut adalah yang menyangkut kegiatan persiapan.

     1.       Melakukan marking area yang akan dikerjakan diafragma wall.

2.       Jika pada proses marking sudah benar dan mendapat persetujuan pihak yang terkait pada proyek tersebut, maka dilanjutkan dengan membuat guide line, yaitu mengali pada area marking dengan kedalam sekitar 100 cm dan memberikan perkuatan dengan  beton mutu rendah ( K125) dengan tebal 20 – 30 cm.  Guide line ini diperlukan agar alat pengali  ( yaitu mesin Grab ) dapat mudah mengikuti alur galian yang ditentukan .Seperti pada gambar dibawah ini.

       Menentukan tempat pembuatan tulangan besi (reinforcement) jika diafragma wall dilakukan metoda cor in situ, atau menentukan tempat perletakan untuk pemakaian precast sistem.

4.    Menentukan tempat pencampuran antara air dan bentonite. Campuran ini akan dialirkan pada galian diafragma wall untuk menghindari terjadinya keruntuhan galian.

5.       Karena pekerjaan diaframa wall ini biasanya diikuti dengan pondasi yang memakai bor pile maka harus ditentukan juga urutan kerja antara pekerjaan diafragma wall dan bor pile agar selalu silmultan.

6.       Peralatan terkait harus sudah tersedia dilapangan. Alat tersebut seperti : Mobil Crane minimal 2 buah ( 1 untuk pengalian diafragma wall dan 1 untuk bor pile ), Mesin Grab, Mesin Bor , Casing bor pile, pompa air untuk sirkulasi campuran bentonite , ultra sonic sonding dan peralatan lain yang terkait pekerjaan tulangan besi (reinforcement ).

                                                 Gambar : Mesin Grab.

B.      Pelaksanaan.

Seperti halnya pekerjaan dinding penahan pada umumnya maka step pertama adalah melakukan penggalian. Penggalian dengan mengunakan mesin grab.Lebar galian adalah setebal dinding diafragma antara 30 – 50 cm sedangkan panjang galian adalah sekitar  5 meter. Kedalaman galian disesuaikan dengan kebutuhan kedalaman basement.Misalnya untuk 2 basement maka kedalaman minimal adalah 10 meter.Bersamaan dengan melakukan pengalian ini harus juga dialirkan campuran air + bentonite secara continue, agar tidak terjadi keruntuhan.Sebelum rangkaian tulangan besi (reinforcement ) dimasukkan ( untuk cor insitu ) atau panel precast masuk, harus dicek dulu dengan ultrasonic sonding untuk diketahui adanya keruntuhan atau tidak.Sistem pengalian dilakukan secara selang-seling. (misalnya galian diberi nomor 1,2, 3 dst maka pengalian pertama adalah nomor 1, pengalian kedua adalah nomor 3 dst ).Hal ini dilakukan untuk meminimalkan terjadinya keruntuhan pada dinding galian.

Pekerjaan rangkaian pembesian ( reinforcement ) harus disiapkan secara simultan dengan penggalian, sehingga saat galian sudah siap maka rangkaian pembesian juga sudah siap.( Karena galian hanya boleh dibiarkan maximal 2 x 24 ).Model rangkaian tulangan adalah double reinforced ( tulangan rangkap ) yang berfungsi menahan gaya geser dan momen lentur pada diafragma wall.Rangkaian pembesian ini pada sisi-sisi tebalnya diberi end plate yang berfungsi untuk penyambung antar diafragma wall.

Setelah pengecekan dengan ultrasonic dilakukan dan menunjukan tidak ada keruntuhan pada dinding galian maka melangkah pada tahap berikutnya yaitu :

Untuk Cor In Situ.

-    Memasukkan rangkaian tulangan besi (reinforcement).Rangkaian tulangan besi (reinforcement) pada sisi yang nantinya menjadi dinding dalam basement dipasang juga terpal supaya tampilan diafragma wallnya bisa bagus/rata.

-      Melakukan pengecoran dengan concrete pump sampai selesai.

             Untuk pemakaian dengan sistem precast maka setelah galian siap langsung memasukan           panel Precast diafgrama wall.

              Gambar yang diambil dari Brasfond dibawah ini mungkin dapat memperjelas uraian diatas.

Keuntungan mengunakan diafragma wall.

1.   -Biasanya pada lokasi bangunan yang sangat padat ( pemukiman atau gedung lainnya ), kendala untuk membuat basement adalah pada pekerjaan galiannya.Dengan diafragma wall ini maka hal ini dapat diatasi, karena metoda penggalian dengan mesin grab ini tidak akan terlalu menggangu terhadap lingkungan sekitar ( dari kebisingan, kerawanan longsor, MAT yang turun dll ).Pekerjaan pemasangan sheet pile dari baja yang berisik dan rawan terjadi pergeseran lapisan tanah tidak ada pada pekerjaan difragma wall ini. Begitu juga dewatering, belum diperlukan pada pelaksaanaan awal diafragma wall ini.Dengan demikian maka akan “ reliable” pengunaan konstruksi diafragma wall untuk bangunan basement pada lingkungan yang padat.

2.      - Memungkinkan tercapainya penyelesaian yang lebih cepat dibandingkan dengan metoda konvesional karena dapat diterapkan sistem “ top-down construction”, yaitu pekerjaan struktur ke atas dan ke bawah bisa dilaksanakan secara bersamaan.

3.      -Tingkat untuk basement bisa lebih banyak, karena dengan diafragma wall ini kedalaman galian bisa lebih dalam dibandingkan dengan dinding penahan tanah konvensional. 

Kekurangan jika mengunakan diafragma wall.

1.       Biaya konstruksi “ relative “ lebih mahal dibandingkan metoda konvensional.

2.       Untuk diafragma wall dengan metoda cor in situ, jika pekerjaan galian tidak hati-hati rawan terjadi ketidak rataan permukaan dinding sisi dalam.

3.       Masih diperlukan pekerjaan injection grouting pada sambungan untuk mengatasi kebocoran ( sistem cor in situ maupun precast ).

4.       Tidak bisa diterapkan untuk pekerjaan dinding penahan tanah pada tepi tebing.

5.   Diperlukan tim lapangan yang handal, untuk menjaga simultan dengan pekerjaan pondasi bore pile dan pemasangan  “king post” serta “ strutting”  sebagai penahan diafragma wall ini saat dilakukan pengalian tanah untuk sisi dalam ( yang dipakai untuk basement).

Disarikan dari beberapa referensi dan pengalaman pribadi.

            

PERANAN MANAJEMEN PROPERTI

Manajemen properti sebagai bagian dari aktivitas manajemen yang berhubungan dengan pengelolaan properti ( bangunan gedung, real estate dan industrial estate ) tentu merupakan hal yang penting agar fungsi dan tujuan dari properti tersebut sesuai dengan rencana.

Manajemen properti sendiri adalah bagaimana kita melakukan pengelolaan properti secara tepat dengan maksud agar dapat memelihara kondisi property sesuai specifikasinya sehingga fungsi dari properti tersebut dapat dipertahankan sebagaimana mestinya atau bahkan ditingkatkan.

Kegiatan didalam Manajemen Properti itu sendiri diantaranya meliputi :

•         Management plan ( perencanaan manajemen ); POAC.

•         Budgeting/ membuat anggaran

•         Menyusun program pemeliharaan : - teknis ‘- general service /HK

•         Manajemen Energi

•         Sistem Sekurti

•         Menunjuk dan menyewakan space/properti ;menetapkan tarif sewa dan service charge, - mengumpulkan calon penyewa/marketing, menyeleksi penyewa, melakukan negosiasi , pembuatan kontrak

•         Memelihara hubungan baik dengan penyewa / tenant relations.

•         Keuangan & Akutansi ; pembuatan tagihan service charge dan sewa.

•         Pengawasan personil

•         Membiaya asuransi property

•         Memperhatikan lingkungan sekitar properti.

Dengan memperhatikan beberapa aktivitas diatas, maka dapat diuraikan kaitannya dengan pengelolaan property.

A.Manajemen Plan ( POAC ).

Dalam pengelolaan suatu properti ( gedung, real estate dan industrial estate ) maka harus mempunyai rencanakerja terhadap setiap aktivitas / kegiatan untuk mencapai tujuan yang diharapkan.Rencana kerja ini meliputi  setiap bagian pada sistem organisasi yang akan dibentuk.

Bagian itu meliputi : Finance &Accounting, Marketing, Umum & HR,Teknik, General Service/Housekeeping,Security, Logistik, dan Adminitrasi.

Dari rencana-rencana kerja tadi maka ditentukan personil-personilnya yang akan melakukan aktivitas dan tanggungjawabnya,sehingga jelas fungsi dan tugasnya masing-masing.Selanjutnya adalah tentunya rencana

kerja yang telah dibuat harus dijalankan ( action ) agar dapat memperoleh hasilnya, dan dari hasil ini dilakukan evaluasi sesuai dengan melihat pada jadwal dan target-targetnya. Jika manajamen plan ini dapat dijalankan dengan baik maka kegiatan - kegiatan berikutnya dalam pengeloaan properti akan dapat berjalan dengan baik pula.

B. Budgeting.

Pembuatan rencana anggaran adalah hal penting dalam pengeloaan properti. Dengan budgeting ini akan dapat ditentukan berapa pendapatan yang akan diharapkan, lalu biaya operasional dan rugi/labanya.

Pos-pos pendapatan dibagi dalam 2 katergori yaitu pendapatan untuk pengembalian investasi dan pendapatanu ntuk operasional. Kalau dalam suatu bangunan gedung misalnya perkantoran maka pos pendapatan ini bisadiperoleh dari biaya sewa, service charge dan pendapatan lain-lain ( misalnya sewa space billboard, sewa ruang meeting dll). Biaya sewa biasanya untuk pengembalian investasi dan kegiatan lain yang sifatnya pengembangan properti dan investasi, sedangkan service charge dan pendapatan lain-lain adalah untukmenunjang operasional misalnya, pembayaran listrik, gaji pegawai, biaya maintanance dll.

Bagaimana peranan manajemen property yang lainnya. Nantikan pada pembahasan selanjutnya