PERANAN MANAJEMEN PROPERTI

Manajemen properti sebagai bagian dari aktivitas manajemen yang berhubungan dengan pengelolaan properti ( bangunan gedung, real estate dan industrial estate ) tentu merupakan hal yang penting agar fungsi dan tujuan dari properti tersebut sesuai dengan rencana.

Manajemen properti sendiri adalah bagaimana kita melakukan pengelolaan properti secara tepat dengan maksud agar dapat memelihara kondisi property sesuai specifikasinya sehingga fungsi dari properti tersebut dapat dipertahankan sebagaimana mestinya atau bahkan ditingkatkan.

Kegiatan didalam Manajemen Properti itu sendiri diantaranya meliputi :

•         Management plan ( perencanaan manajemen ); POAC.

•         Budgeting/ membuat anggaran

•         Menyusun program pemeliharaan : - teknis ‘- general service /HK

•         Manajemen Energi

•         Sistem Sekurti

•         Menunjuk dan menyewakan space/properti ;menetapkan tarif sewa dan service charge, - mengumpulkan calon penyewa/marketing, menyeleksi penyewa, melakukan negosiasi , pembuatan kontrak

•         Memelihara hubungan baik dengan penyewa / tenant relations.

•         Keuangan & Akutansi ; pembuatan tagihan service charge dan sewa.

•         Pengawasan personil

•         Membiaya asuransi property

•         Memperhatikan lingkungan sekitar properti.

Dengan memperhatikan beberapa aktivitas diatas, maka dapat diuraikan kaitannya dengan pengelolaan property.

A.Manajemen Plan ( POAC ).

Dalam pengelolaan suatu properti ( gedung, real estate dan industrial estate ) maka harus mempunyai rencanakerja terhadap setiap aktivitas / kegiatan untuk mencapai tujuan yang diharapkan.Rencana kerja ini meliputi  setiap bagian pada sistem organisasi yang akan dibentuk.

Bagian itu meliputi : Finance &Accounting, Marketing, Umum & HR,Teknik, General Service/Housekeeping,Security, Logistik, dan Adminitrasi.

Dari rencana-rencana kerja tadi maka ditentukan personil-personilnya yang akan melakukan aktivitas dan tanggungjawabnya,sehingga jelas fungsi dan tugasnya masing-masing.Selanjutnya adalah tentunya rencana

kerja yang telah dibuat harus dijalankan ( action ) agar dapat memperoleh hasilnya, dan dari hasil ini dilakukan evaluasi sesuai dengan melihat pada jadwal dan target-targetnya. Jika manajamen plan ini dapat dijalankan dengan baik maka kegiatan - kegiatan berikutnya dalam pengeloaan properti akan dapat berjalan dengan baik pula.

B. Budgeting.

Pembuatan rencana anggaran adalah hal penting dalam pengeloaan properti. Dengan budgeting ini akan dapat ditentukan berapa pendapatan yang akan diharapkan, lalu biaya operasional dan rugi/labanya.

Pos-pos pendapatan dibagi dalam 2 katergori yaitu pendapatan untuk pengembalian investasi dan pendapatanu ntuk operasional. Kalau dalam suatu bangunan gedung misalnya perkantoran maka pos pendapatan ini bisadiperoleh dari biaya sewa, service charge dan pendapatan lain-lain ( misalnya sewa space billboard, sewa ruang meeting dll). Biaya sewa biasanya untuk pengembalian investasi dan kegiatan lain yang sifatnya pengembangan properti dan investasi, sedangkan service charge dan pendapatan lain-lain adalah untukmenunjang operasional misalnya, pembayaran listrik, gaji pegawai, biaya maintanance dll.

Bagaimana peranan manajemen property yang lainnya. Nantikan pada pembahasan selanjutnya

MEWASPADAI KERUSAKAN KONSTRUKSI BANGUNAN AKIBAT GEMPA.

Indonesia sebagai salah satu negara dengan frekeunsi gempa yang sering karena terletak di wilayah pertemuan dua circum /sesar tentu harus waspada terhadap akibat yang ditimbulkan oleh gempa tersebut.Bagian yang paling nyata terlihat kerusakannya akibat gempa adalah konstruksi bangunan, apapun jenis bangunan itu dan kegunaannya.

Departemen Pekerjaan Umum juga telah merilis peta Zona Gempa Wilayah Indonesia yang terbaru pada tahun 2010, seperti dibawah ini.

Peta ini berguna untuk mendesain konstruksi bangunan yang tahan gempa.Daerah dengan warna biru muda adalah dengan frekuensi gempa yang rendah ( Kalimantan dan sebagian Sumatara wilayah timur ), sedangkan yang paling tinggi frekuensinya adalah dengan warna coklat tua.(berada di wilayah Papua dan sebagian Sulawesi ).Sehingga dengan pedoman tersebut kita dapat menentukan besarnya beban/gaya gempa untuk melakukan perhitungan konstruksi bangunan tahan gempa.

Untuk mendesain kontruksi bangunan tahan gempa perlu memperhatikan mengenai " daktilitas struktur ". Pada tingkatan Daktilitas Terbatas ada 3 hal yang harus diperhatikan sebagai berikut :

1. Pada gempa rendah , maka kondisi bangunan harus tetap utuh/tidak rusak sama sekali.

2. Pada gempa menengah, maka hanya element non struktur yang boleh mengalami kerusakan, seperti facade dan ornamen-ornamen arsitektural.

3. Pada gempa besar, maka element struktur boleh mengalami kerusakan, tetapi tidak boleh terjadi "keruntuhan yang bersifat getas" ( keruntuhan tiba-tiba ). Sehingga masih ada waktu untuk menyelamatkan penghuninya.

Element struktur pada suatu konstruksi biasanya terdiri atas kolom,balok dan dinding geser (shear wall ).Pada saat terjadi gempa semua element struktur ini akan menerima beban akibat gempa.Bagian yang perlu diwaspadai adalah pada " beam column joint ",karena pada bagian ini terjadi "beban bolak-balik " yang mengakibatkan terjadi tegangan tekan dan tegangan tarik yang silih berganti.Jika pada " beam column joint" ini tidak mampu menahan tegangan yang timbul maka akan terjadi keruntuhan yang bersifat getas, dan sangat berbahaya bagi penghuninya.

Untuk itu perlu ada perlakuan khusus pada disain "beam column joint" ini terutama "reinforcementnya" ( penulangan )  sehingga bisa bersifat daktile.

 Gambar pembesian beam column joint.

Foto terjadinya kerusakan pada beam column joint.

 Dengan meilihat ulasan diatas maka beberapa hal yang perlu diwaspadai adalah sebagai berikut:

1.  Lokasi bangunan. Letak / lokasi bangunan menentukan besar - kecilnya gempa yang akan terjadi.Daerah dengan frekuensi gempa rendah tentu skala gempa yang terjadi akan lebih kecil dari pada daerah dengan frekuensi gempa menengah ataupun tinggi.Skala gempa dapat ditentukan dengan skala Ricther atau MMI ( Modify Marcalli Intensity ).Dengan demikian bangunan yang berada pada zona menengah s/d tinggi harus lebih waspada terhadap konstruksi bangunannya terhadap bahaya gempa.
2. Beam Column Joint. Sistem penulangan dan pengecoran pada beam column joint harus dipastikan dapat menahan gaya-gaya dan tegangan yang terjadi akibat gempa.Pada saat disain struktur maka konsultan perencana struktur harus menyampaikan presentasi yang dapat menyatakan bahwa sistem beam column joint ini sudah benar dan aman.
3. Bangunan rumah pada daerah dengan zona menengah s/d tinggi . Pada daerah ini harus dipastikan bahwa konstruksi bangunannya harus sudah memenuhi pedoman bangunan tahan gempa yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum.Misalnya untuk rumah tinggal tidak bertingkat minimal terdapat tie beam,kolom praktis dan ring balk sebagai penahan gaya dan tegangan akibat gempa.Jika mengunakan konstruksi kayu maka pada sambungannya harus mengunakan pasak dari bahan besi.
4. Konstruksi Bangunan Bertingkat Yang Tipis.Suatu bangunan bertingkat yang dikatakan tipis jika perbandingan lebar dan tinggi lebih besar atau sama dengan 1:5. Pada bangunan type ini maka kemungkinan terjadinya getaran akibat gempa akan lebih tinggi dibandingkan dengan bangunan dengan perbandingan lebar dan tinggi kurang dari 1:5. Getaran yang tinggi mengakibatkan terjadinya tegangan tambahan pada element struktur dibandingkan jika tidak terjadi getaran.Getaran yang tinggi bisa menambah tegangan geser pada element struktur ( kolom dan balok ). Sehingga pada bagian ini perlu dilakukan tambahan pembesian untuk antisipasi tambahan tegangan geser ini.Sedangkan Shear Wall-nya sendiri juga harus dapat meredam supaya tidak terjadi " defleksi horisontal " yang berlebihan.Karena defleksi ini dapat menambah terjadinya moment lentur pada kolom dan balok.Jika element struktur tidak mampu menahan moment lentur ini maka akan terjadi keretakan struktur yang dapat menjadi sumber keruntuhan.
5. Pondasi. Mengapa pondasi juga perlu diperhatikan.Pada saat terjadi gempa maka struktur tanah akan mengalami gunjangan dan dapat terjadi " liquifaction" ( tanah menjadi cair). Jika tipe pondasi tidak diantisipasi terhadap pengaruh ini maka akan terjadi keruntuhan pada pondasi. Sebagai contoh bangunan dengan pondasi type tapak yang dangkal, maka jika terjadi "liquifaction" pondasi akan bergeser atau ambles, tentu dengan kondisi ini bangunan diatasnya akan mengalami kerusakan.Dengan demikian maka pada daerah dengan zona gempa menengah s/d tinggi analisa pondasi terhadap beban gempa perlu dilakukan.

  

Referensi :
Pedoman Perencanaan Bangunan Tahan Gempa Departemen PU, dan pengalaman pribadi.