PERANAN MANAJEMEN KONSTRUKSI PADA PROYEK KONSTRUKSI

Pada suatu proyek konstruksi tentu akan banyak melibatkan berbagai pihak pada pelaksanaanya,yaitu mulai dari kontraktor sipil & arsitektur, kontraktor M/E, kontraktor plumbing, kontraktor air conditioner, kontraktor waste & water treatment, kontraktor pondasi dan juga konsultan mulai dari konsultan arsitektur, konsultan struktur, konsultan MEP, dan konsultan interior.

Untuk memastikan bahwa semua konsultan dan kontraktor yang terlibat pada proyek konstruksi dapat bekerja sebagai suatu team yang baik, sehingga tujuan proyek konstruksi tersebut dapat tercapai maka diperlukan suatu bentuk organisasi pada proyek konstruksi.

Ada bebepa type organisasi proyek konstruksi.

Type Traditional/konventional, type  Turn Key,type  Swakelola  dan type Manajemen Konstruksi.

Kita lihat bagan tiap type dibawah ini :

A.Type Tradisional/Konvensional

B. Type Turn Key

C. Type Swakelola

D. Type Manajemen Kontruksi.
untuk marketing agent adalah optional tergantung jenis proyek, biasanya untuk yang komersial seperti mall, apartemen, dan hotel yang strata title

Pada tulisan ini hanya akan dibahas untuk type Manajemen Konstruksi, karena akan diuraikan peranan MK ( Manajemen Konstruksi ) pada pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Sedangkan untuk team Manajemen Konstruksi sendiri terdapat beberapa macam bentukannya.

-          Konsultan Profesional    : Konsultan berbadan usaha yang khusus bergerak pada manajemen konstruksi.

-          Full Owner Team              : Pemilik proyek merekrut professional pada bidang sipil, arsitek dan MEP mulai level engineer sampai dengan manajer, kemudian membentuk team MK.

-          Team Gabungan               : Pemilik proyek hanya merekrut profesional yang ekspert pada bidang MK pada level Manajer, sedangkan level engineernya diambilkan dari team konsultan sesuai bidangnya dan bekerja di site office dengan kontrak tertentu.

Keunggulan dan Kelemahannya.

Mengunakan Konsultan .

Keunggulan  :

-          Praktis, pemilik proyek cukup mempelajari company profile konsultan MK dan diundang untuk presentasi memaparkan prosedur kerjanya , personal-personalnya dan harga yang ditawarkan. Dari sini jika dilihat “ capable” maka dapat dipilih.

-          Pembayaran untuk team MK ini adalah tetap selama masa proyek  dan pengeluaran ini dapat dijadikan komponen biaya(expense). Selain itu perusahaan/pemilik proyek tidak ada kewajiban lain terhadap personil team MK ini.

-          Personil dapat dilakukan pengantian jika dilihat kurang cakap dalam menjalankan tugasnya.

-          Karena banyak konsultan MK, maka dapat memilih yang paling baik.

Kelemahan :

-          Jika pemilik proyek menyerahkan sepenuhnya kontrol proyek dilapangan pada konsultan MK, rawan terjadi penyimpangan.

-          Jika konsultan MK pada saat awal kurang bisa menempatkan diri dalam proyek, maka akan menjadi kurang wibawa dihadapan para kontraktor.

-          Kadang-kadang terdapat konsultan MK yang agak susah dikendalikan.

-          Perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

        Full Owner Team.

        Keunggulan :

-           Pengendalian team lebih mudah karena merupakan karyawan dari pemilik proyek.

-          Penyimpangan dalam kontrol proyek lebih dapat diminimalkan , karena mempunyai visi yang sama.

-          Lebih punya wibawa terhadap kontraktor-kontrator yang terlibat dalam proyek.

-          Team ini dapat dialihkan menjadi pengelola bangunan pada saat gedung beroperasi ( Property Management).

Kelemahan :

-          Jika pada saat awal belum mempunyai karyawan yang mempunyai kualifikasi yang dibutuhkan dalam team MK maka perlu melakukan proses perekrutan dan pelatihan yang biasanya memakan waktu agak lama.

-          Beban biaya untuk team ini tidak dapat tetap setiap bulannya, tergantung komponen dalam gaji dan kompensasi lainnya,pencatatan dalam akutansi agak sedikit lebih rumit.

-          Jika pemilik proyek,mempunyai berbagai jenis proyek maka diperlukan team sesuai dengan kebutuhan proyek ( akan ada banyak team ).

Team Gabungan.

        Keuntungan.

-          Hanya perlu tenaga pada level atas ( Manajer Proyek ), sehingga lebih mudah dalam hal perekrutan.

-          Anggota team dapat dipilih dari karyawan konsultan yang dianggap baik dan kompeten.

-          Punya kewibawaan dan visi yang hampir sama dengan Full Team Owner, sehingga penyimpangan dalam kontrol proyek juga dapat diminimalkan

-          Anggota team lebih paham terhadap perencanaan yang ada, karena berasal dari konsultan yang mengerjakan perencanaan tersebut.

-          Tidak terlalu benyak mengeluarkan biaya untuk beban karyawan. Anggota team dari konsultan dapat dibicarakan diawal sehingga dapat dimasukkan dalam kontrak kerjasama.

Kelemahan :

-          Project Manager perlu komunikasi dan leadership yang lebih baik,karena mengatur team dari beberapa konsultan yang berbeda.

-          Biaya konsultan akan sedikit lebih mahal, karena harus menempatkan tenaganya di site office.

-          Masih perlu mencari konsultan lagi yaitu Manajemen Properti untuk operasional gedung/bangunan.

Dari berbagai macam bentukan team MK tadi maka peranan utama dapat diuraikan sebagai berikut:

1.       Sebagai wakil pemilik proyek dalam pengelolaan, pengendalian dan pengawasan proyek sehingga tujuan proyek dapat tercapai.

2.       Melakukan kontrol terhadap kualitas pekerjaan kontraktor, sesuai dengan specifikasi yang ditentukan, fungsi sebagai pengendalian mutu.

3.       Melakukan pengendalian waktu pelaksanaan dan mengambil langkah –langkah yang diperlukan jika terjadi keterlambatan pekerjaan, fungsi sebagai pengedalian waktu.

4.       Melakukan evaluasi terhadap perencanaan yang ada untuk mendapatkan produk proyek konstruksi yang optimal yang memperhatikan efek atau antisipasi pada saat bangunan dioperasionalkan.

5.       Melakukan kontrol tehadap pelaksanaan dilapangan sehingga tidak terjadi banyak “ Variation Order ( pekerjaan tambah /kurang) yang diakibatkan oleh perbedaan persepsi antar kontraktor, fungsi sebagai pengendalian biaya.

6.       Melakukan review terhadap pekerjaan tambah/kurang yang diakibatkan penyesaian disain, sehingga volume dan biaya sesuai dengan estimasi dari Konsultan Quantity Surveyor, dengan specifikasi yang sama.

7.       Memastikan bahwa semua sistem dalam bangunan dapat berfungsi dengan baik dengan meminta testing commissioning yang benar kepada kontraktor terkait.Sehingga pada saat operasional tidak terjadi masalah.

8.       Memberikan masukan –masukan yang perlu, guna meningkatkan fungsi bangunan dilihat dari sisi penguna bangunan nantinya.

9.       Melakukan koordinasi dengan instasi terkait untuk memastikan bahwa segala jenis perijinan yang diperlukan telah selesai atau tidak ada kendala dalam prosesnya.

10.   Jika MK ini jenis Full Team Owner , maka dapat mempersiapkan organisasi pengelola dan estimasi biaya-biaya yang terkait seperti pada komponen cleaning service, security,dan parking.

Jika dilihat dari beberapa peranan tersebut,maka fungsi MK dalam manajemen proyek lebih banyak pada : pengarahan ( directing ), pengawasan ( supervision ), pengendalian ( controlling ) & koordinasi ( coordinating ).

Disarikan dari pengalaman pribadi dan beberapa literatur.